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2020年房地產估價師案例與分析提分擬題

發表時間:2020/5/15 11:13:12 來源:互聯網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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1、甲公司因債務糾紛被起訴,法院裁定拍賣甲公司開發的某幢辦公樓償還債務。乙房地產估價機構接受法院委托評估該辦公樓的市場價格。經調查,甲公司的債務情況如下:拖欠施工單位工程款300萬元,銀行貸款余額2700萬元,第三方欠款2000萬元。在價值時點,該辦公樓全部可銷售面積為5萬平方米,其中已售出3萬平方米。經評估,該辦公樓的市場價格為6000元/㎡,拍賣變現時的費用及稅金為2500萬元。

<1> 、法院第一次拍賣的保留價應為( )萬元。

A、7500

B、9600

C、12000

D、18000

<2> 、拍賣完成后,首先應支付的費用為( )。

A、施工單位工程款

B、銀行貸款

C、第三方欠款

D、拍賣變現時的費用及稅金

<3> 、拍賣變現時的費用及稅金不包括( )。

A、拍賣傭金

B、營業稅及附加

C、評估費

D、房地產稅

2、甲公司委托乙房地產估價機構評估其擁有的某市服裝城內的一處商業房地產的抵押價值。注冊房地產估價師在實地查勘時發現委托人指向的房屋門牌號與估價委托書及房屋權屬證書記載的房屋坐落不一致。據委托人介紹,公安部門對該服裝城內的房屋門牌號進行過重新編號。

<1> 、針對上述情況,注冊房地產估價師正確的處理方式是( )。

A、認可委托人介紹,確定實地查勘房屋即為估價對象并進行估價

B、認可委托人介紹,在設定相應估價假設條件的前提下進行估價

C、不認可委托人介紹,因實地查勘無法找到估價委托書對應的房屋,拒絕委托

D、進行針對性調查,核實委托人介紹的情況是否屬實,再進一步考慮后續工作

<2> 、如委托人介紹的情況屬實,則估價報告中對估價對象坐落表述應為( )。

A、估價委托書載明的房屋坐落地址

B、房屋權屬證書記載的坐落地址

C、實地查勘顯示的房屋門牌號地址

D、房屋權屬證書記載的坐落地址,并說明現房屋門牌號及變動原因

<3> 、如委托人介紹的情況屬實,在估價報告中作出的相應假設說明屬于( )。

A、未定事項假設

B、背離事實假設

C、不相一致假設

D、依據不足假設

3、抵押人欠甲債務80萬元,簽訂了房地產抵押合同,之后又欠20萬元,抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。現因債務人超過規定期限沒有履行債務而被依法拍賣其抵押的房地產,共賣得凈價款80萬元,其中新增房屋折合價款20萬元。

<1> 、按《城市房地產管理法》和《擔保法》規定,甲只能優先受償( )萬元。

A、70

B、60

C、40

D、30

<2> 、如抵押人還有其他的債權人(非抵押權人),甲優先受償后的剩余價款,應按( )分別受償。

A、所欠債務的總額比例

B、所欠債務的先后順序

C、尚欠債務的比例

D、債權人索債的急緩程度

<3> 、如抵押人的土地是劃撥所得,應補交的土地使用權出讓金為10萬元,扣除各種處分抵押房地產的費用后,所得價款是100萬元,其中新增房屋折合價款20萬元,則甲只能優先受償( )萬元。

A、70

B、60

C、40

D、30

<4> 、該房屋欲估算抵押物的變現價值,測算結果應為( )。

A、抵押價值

B、處分抵押物時的市場價值

C、抵押價值-處分抵押物的費用及稅費

D、處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費用及稅費

4、估價對象為某寫字樓,現在該樓的所有人楊某委托房地產估價機構評估該寫字樓的抵押價值。

<1> 、房地產的抵押價值等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款后的價值。下列不屬于法定優先受償款的是( )。

A、已抵押擔保的債權數額

B、發包人拖欠承包人的建設工程價款

C、其他法定優先受償款

D、估價費用

<2> 、抵押價值和抵押凈值評估應遵循謹慎原則,下列說法錯誤的是( )。

A、不得高估假定未設立法定優先受償權下的價值

B、不得高估法定優先受償款

C、不得低估預期實現抵押權的費用

D、不得低估稅金

<3> 、下列房地產中,可以設定抵押的是( )。

A、土地所有權

B、權屬有爭議的房地產

C、已依法公告列入征收范圍的房地產

D、以出讓方式取得的國有土地使用權

<4> 、關于房地產抵押估價,下列說法錯誤的是( )。

A、估價師首先要確定估價對象是否可以作為抵押房地產

B、應當針對估價對象的具體情況合理且有依據地明確相關假設和限制條件

C、房地產抵押估價報告可以不包括估價對象的變現能力分析

D、為了防止高估抵押房地產價值,在估價過程中重點是把握好市場狀況

5、某工廠有甲、乙兩個廠區,當初兩個廠區的土地均由劃撥方式取得。其中甲廠區于20世紀90年代已經補交了土地使用權出讓金,辦理了土地使用權出讓手續。現在甲廠區為危險房,乙廠區為嚴重損壞房,房地產行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發展,決定轉讓甲廠區、抵押乙廠區房地產,用籌得的資金在乙廠區經有關部門批準后重新建造廠房。現請某估價機構同時對兩廠區進行估價。

<1> 、針對以上情況,在估價時最恰當的做法是( )。

A、將兩個廠區視為一個估價項目一起估價,出具一份估價報告

B、將兩個廠區視為兩個估價項目分別估價,每個項目出具一份估價報告

C、兩個廠區分別估價,出具一份估價報告

D、視委托人要求進行估價并出具估價報告

<2> 、委托人要求估價機構按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區的房屋和土地進行估價。估價機構認為( )。

A、可以按委托人要求對兩個廠區的房屋和土地進行估價

B、只能對兩個廠區的土地進行估價

C、可以對甲廠區的土地、乙廠區的房屋和土地進行估價

D、可以對乙廠區的土地、甲廠區的房屋和土地進行估價

<3> 、對乙廠區的土地估價的思路應當是( )。

A、按出讓土地使用權評估其公開市場價值

B、按出讓土地使用權評估其市場價值,再扣除應繳納的土地使用權出讓金

C、用成本法估算土地公開市場價值,再扣除應繳納的土地使用權出讓金

D、用假設開發法估價、先估算其改造完成后的價值,再減去建設成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發土地應負擔的稅費

6、某市市中心因棚戶區改造,需征收此片區域的住宅。現進行估價機構的選定及估價業務的開展。

<1> 、關于估價機構的選定方式,下列說法錯誤的是( )。

A、被征收人協商

B、房屋征收部門選定

C、被征收人投票選定

D、被征收人搖號

<2> 、房屋征收估價委托書由( )出具。

A、被征收人

B、估價機構

C、房屋征收部門

D、公安機關

<3> 、關于房屋征收估價,下列說法錯誤的是( )。

A、房屋征收范圍內的征收估價工作,原則上由一家房地產估價機構承擔

B、房地產估價機構應當對被征收房屋進行實地查勘

C、房地產估價機構可以轉讓受托的房屋征收估價業務

D、房屋征收部門應當將分戶的初步估價結果在征收范圍內向被征收人公示

7、甲公司于3年前以出讓方式取得一宗商業用地使用權,土地使用期限為40年,約定不可續期。經批準規劃建設方案為:容積率為12,設計高度為150m,設計用途為酒店。該項目基礎工程完成時,因城市規劃調整,酒店設計高度被降至120m。酒店現已按期竣工。為確定規劃調整給該開發項目造成的損失,甲公司委托乙房地產估價機構進行評估。經分析測算,規劃調整導致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元,使用成本年均高出2萬元,功能缺陷導致年均收益損失50萬元,報酬率為7%。

<1> 、對該酒店進行損害賠償估價,不適宜采用的估價方法為( )。

A、修復成本法

B、損失資本化法

C、賠償實例比較法

D、損害前后差價法

<2> 、規劃調整給該開發項目造成的損失不包括( )。

A、投資利息損失

B、土地價值減損

C、前期工程費損失

D、酒店品質受損造成經營收益損失

<3> 、規劃調整給該酒店造成的價值減損額為( )萬元。

A、655.85

B、682.08

C、1675.85

D、1702.08

8、需對以下兩宗地塊進行估價:1號地塊是一宗臨街寬度80m,臨街深度50m,面積4000m2矩形土地;2號地塊與1號地塊相鄰接,是一塊臨街寬度40m,臨街深度40m,面積1600m2,形狀略不規整的土地。該兩地塊的法定用途為商業,土地使用權分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得,現均由毛地開發成熟地。經咨詢機構的可行性研究分析,認為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊,開發商業綜合樓可以實現土地的最高最佳利用。現經某房地產估價機構評估,1號地塊的單價為9000元/m2,2號地塊的單價為8000元/m2,兩地塊合并為3號地塊后,若按新方案開發商業綜合樓,3號地塊的評價單價為11000元/m2。

<1> 、下列關于增值收益的表述中正確的是( )。

A、以3號地塊的總價扣除1號地塊的總價后即是2號地塊的增值

B、以3號地塊的總價分別扣除1號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率

C、以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配

D、1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻小

<2> 、在甲、乙兩宗地塊之間分配增值收益,不可采用的方法是( )。

A、以合并前地塊各自的單價確定增值分配比例

B、以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例

C、以合并前地塊各自的總價確定增值分配比例

D、以合并前地塊各自價格的變動確定增值分配比例

<3> 、假定甲單位購買乙單位的2號地塊,且地塊合并后按新方案開發商業綜合樓,合并費用忽略不計,則甲單位付給乙單位的土地總價最多應為( )萬元。

A、1616

B、2560

C、1882

D、1920

答案

閱讀理解

1、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產拍賣、變賣估價的技術路線。拍賣財產經過評估的,評估價即為第一次拍賣的保留價;未做評估的,保留價由人民法院參照市場價確定,并應當征詢有關當事人的意見。拍賣保留價:總建筑面積5萬平米,已銷售3萬平米,拍賣時市場單價6000元/㎡,6000×(5-3)=12000萬元。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產拍賣、變賣估價的相關規定。已抵押房地產進行拍賣時,優先償還的次序,第一個要還的就是拍賣變現時的費用及稅金。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產拍賣、變賣估價的相關規定。拍賣變現時的費用及稅金不包括房地產稅。

2、

【正確答案】 D

【答案解析】 注冊房地產估價師應該進行針對性調查,核實委托人介紹的情況是否屬實,再進一步考慮后續工作。

【正確答案】 D

【答案解析】 估價對象的坐落應該表述為房屋權屬證書記載的坐落位置,并說明現房屋門牌號及變動原因。

【正確答案】 C

【答案解析】 不相一致假設,應說明在估價對象的實際用途、登記用途、規劃用途等用途之間不一致,或不同權屬證明上的權利人之間不一致,估價對象的名稱或地址不一致等情況下,對估價所依據的用途或權利人、名稱、地址等的合理假定。

3、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產抵押估價的法律規定。《城市房地產管理法》第五十二條規定,房地產抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時,可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權人無權優先受償。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產抵押估價的法律規定。《擔保法》第五十四條規定,同一財產向兩個以上債權人抵押的,拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規定清償:抵押合同已登記生效的,按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的,按照債權比例清償。抵押人一共欠債80+20=100萬元,其中欠甲80萬元,抵押品變賣60萬元,那么甲還有20萬元屬于普通債權,普通債權是按比例償還的,因此選C。

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產抵押估價的法律規定。優先受償順序是:商品房預售款、拖欠的工程款、土地出讓金、已抵押債權。甲只能優先受償100-10-20=70萬元。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產抵押估價的相關技術規定。變現價值就是當還不起貸款了,要拍賣,扣除了手續費等以后剩下的款項就是變現價值。

4、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產抵押價值內涵及評估實質。法定優先受償款是指假定在價值時點實現抵押權時,已存在的依法優先于本次抵押貸款受償的款額,包括已抵押擔保的債權數額、發包人拖欠承包人的建設工程價款、其他法定優先受償款。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產抵押估價的法律規定。抵押價值和抵押凈值評估應遵循謹慎原則,不得高估假定未設立法定優先受償權下的價值,不得低估法定優先受償款及預期實現抵押權的費用和稅金。參見教材P221。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產抵押估價的法律規定。只有選項D可以設定抵押,其他三項都不可以抵押。參見教材P221~222。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產抵押估價的注意事項。根據《房地產抵押估價指導意見》:“房地產抵押估價報告應當包括估價對象的變現能力分析。”參見教材P228。

5、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是估價方法。在估價時最恰當的做法是將兩個廠區視為兩個估價項目分別估價,每個項目出具一份估價報告。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房屋和土地估價。劃撥土地使用權不可以單獨抵押,但連同地上建筑物是可以抵押的。所以選C。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是土地估價。按出讓土地使用權評估其市場價值,再扣除應繳納的土地使用權出讓金。

6、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價工作流程。房地產估價機構由被征收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的,由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多的當選,或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價工作流程。房地產估價機構選定后,房屋征收部門應當在10日內向估價機構出具房屋征收估價委托書,并與估價機構簽訂房屋征收估價委托合同。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價工作流程。選項C錯誤,房地產估價機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收估價業務。

7、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產損害賠償估價方法選擇。不涉及損害后修復的費用,不適宜選用修復成本法。損失資本化法:功能缺陷導致年均收益損失50萬元,報酬率為7%;賠償實例比較法:規劃調整導致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元;損害前后差價法:規劃調整使用成本年均高出2萬元。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產損害造成的損失分析。

規劃調整導致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元,包括前期工程費損失。

使用成本年均高出2萬元,功能缺陷導致年均收益損失50萬元,報酬率為7%,這部分是酒店品質受損造成經營收益損失。

酒店現已按期竣工則不包括投資利息損失,但前期工程費多支出,所以會產生相應的投資利息損失。

土地的使用年限未縮短,容積率沒有變,所以土地價值未減損,不包括土地價值減損。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產損害造成的損失分析。簡單的收益計算:1020+50/7%(1-1/(1+7%)37)+2/7%(1- 1/(1+7%)37)=1702.08。

8、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是增值收益。以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是增值收益的分配方法。選項D對于價格變動難以確定分配增值收益。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是增值收益。甲單位付給乙單位的土地總價最多=11000×(4000+1600)-9000×4000=25600000(元)=2560(萬元)。

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